Si tienes viviendas destinadas al alquiler turístico este artículo te va a interesar.
Hacienda entiende por alquiler turístico cuando se cede el uso de una vivienda acondicionada y equipada para su uso inmediato, y se comercializa o promociona a través de canales y portales de oferta turística, siempre con una finalidad lucrativa.
Por lo tanto, si te encuentras en esta situación lo primero que debes hacer es distinguir entre:
El periodo en el que la vivienda ha estado alquilada. Aquí deberás declarar todos los ingresos y además podrás deducir los gastos derivados del alquiler en proporción a los días alquilados.
El periodo en el que la vivienda ha estado vacía. En este caso, tributa como imputación de rentas, ya que el inmueble está vacío, te contamos más en este artículo.
Para declarar los ingresos derivados del alquiler vacacional tenemos que distinguir entre sí se están prestando servicios de hospedaje o no, ya que esto afecta directamente a tus impuestos.
1. Alquiler vacacional con prestación de servicios de hospedaje:
¿Qué servicios debe incluir para que se entienda que ofrezco servicio de hospedaje?
Entendemos por servicios de hospedaje aquellos que se vinculan a la industria hotelera, como pueden ser:
Servicio de recepción o atención al cliente las 24 horas del día, en un espacio destinado a ello
Servicio de limpieza periódica del alojamiento
Cambio periódico de la ropa de cama y enseres de baño
Servicio de lavandería
Servicio de custodia de maletas
Servicio de prensa
Restauración
Estos servicios los puedes desarrollar tú mismo o puedes tener a alguien contratado para esta labor.
¿Dónde debo darme de alta en el IAE?
Lo primero que deberás hacer es darte de alta en el en el epígrafe 685 del IAE “Alojamientos turísticos extrahoteleros”.
¿Debo de realizar facturas e incluir IVA?
Al entenderse como una actividad económica deberás de emitir factura a cada huésped por su estancia y los servicios contratados. El arrendamiento de viviendas turísticas en el que se prestan servicios está sujeto al IVA, al ser considerado rendimientos propios de la industria hotelera, deberás incluir en las mismas un 10% de IVA.
Estarás obligado a presentar obligatoriamente cada trimestre el Modelo 303 de IVA y el Modelo 390 del resumen anual del IVA. Por lo que podrás deducirte los gastos para desarrollar la actividad como podría ser la factura de Airbnb.
¿Cómo lo declaro en la Renta?
Llegado el momento de presentar la Renta, deberás tributar por los beneficios que obtengas del alquiler vacacional, estos serán considerados como rendimientos de la actividad económica, por el hecho de prestar servicios propios del sector hotelero.
2. Alquiler vacacional sin prestación de servicios
¿Qué servicios puedo incluir?
Aunque no prestes servicios de hospedaje como tal, puedes ofrecer a tus huéspedes los siguientes servicios:
Limpieza de la vivienda previa a la entrada y a la salida de los huéspedes.
Cambio de ropa de cama y enseres de baño previo a la entrada y salida de los huéspedes.
Limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores), así como de la urbanización si estuviese en una (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
Asistencia técnica y mantenimiento por eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
¿Dónde debo darme de alta en el IAE?
La respuesta es que sí. Aunque no prestes servicios propios de la industria hotelera deberás darte de alta en el epígrafe 861.1 del IAE “Alquiler de viviendas”
¿Debo de realizar facturas e incluir IVA?
El alquiler turístico que no preste servicio no se considera una actividad económica como tal, por lo tanto están exentos de IVA y no deberán declarar por él. No obstante, deberán pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
¿Cómo pago el ITP?
Los rendimientos obtenidos por el alquiler de viviendas turísticas sin ofrecer servicios se consideran rendimientos de capital inmobiliario y deben tributar por el ITP, que se trata de un impuesto que grava las transmisiones patrimoniales onerosas.
El ITP se presenta con el Modelo 600 especificando que se trata de una transmisión patrimonial onerosa. Deberás rellenar un modelo por cada contrato de alquiler vacacional, ya que se debe identificar al transmitente (arrendador) y al sujeto pasivo (huésped) de la transmisión.
La cuantía del impuesto dependerá de la comunidad autónoma en la que residas.
¿Cómo lo declaro en la Renta?
Como venimos advirtiendo, los alquileres vacacionales sin servicios se consideran rendimientos de capital inmobiliario, te dejamos un artículo en el que te contamos cómo introducir tus datos en la declaración de la Renta.
RESUMEN:
| Alquiler vacacional con servicio de hospedaje | Alquiler vacacional sin servicios |
Servicio hospedaje | ✅ | ❌ |
IAE | Alta en epígrafe 685 del IAE “Alojamientos turísticos extrahoteleros” | Alta en epígrafe 861.1 del IAE “Alquiler de viviendas” |
IVA | ✅ Emitir facturas con 10% de IVA | ❌ |
ITP | ❌ | ✅ Dependiendo del % por Comunidades Autónomas |
IRPF | Rendimientos de actividades económicas | Rendimientos de capital inmobiliario |